Negli ultimi anni è diventata una frase quasi familiare: Airbnb e gli affitti brevi stanno togliendo case a chi nelle città vorrebbe viverci. Appartamenti che prima sarebbero stati affittati a residenti, studenti o lavoratori finiscono sul mercato turistico, l'offerta diminuisce e trovare una casa a un prezzo accessibile diventa più difficile.
Il ragionamento sembra lineare. E in alcune città il fenomeno è diventato abbastanza rilevante da spingere le amministrazioni a introdurre nuove regole. Ma concludere che Airbnb sia una delle cause della crisi abitativa richiede qualche passaggio in più.
Non ogni appartamento presente su Airbnb è necessariamente una casa sottratta al mercato residenziale, così come il peso degli affitti brevi non è lo stesso ovunque. Guardare l'Italia nel suo complesso è molto diverso dal guardare il centro storico di una città d'arte o un quartiere nel quale turismo e domanda abitativa competono per uno spazio già limitato.
Per capire quanto ci sia di vero nell'idea che gli affitti brevi stiano togliendo case ai residenti bisogna quindi osservare quanto sono cresciuti e soprattutto dove si concentrano, ma anche quale sarebbe stato l'utilizzo alternativo di quelle abitazioni.
Il tema, infatti, non riguarda più soltanto Airbnb o chi prenota un appartamento per qualche giorno. È diventato una questione di politica abitativa sulla quale stanno intervenendo città, governi e Unione europea.
Partiamo allora dalla domanda più semplice: da dove nasce l'idea che un alloggio turistico possa essere una casa in meno per chi in quella città ci vive?
Perché si dice che Airbnb stia "togliendo case" ai residenti
Alla base di questa idea c'è un meccanismo abbastanza semplice. Una stessa abitazione non può essere contemporaneamente disponibile per tutti gli usi possibili: può essere la casa in cui vive il proprietario, essere affittata stabilmente a una famiglia, a studenti o lavoratori, rimanere inutilizzata oppure essere destinata agli affitti brevi.
Se un appartamento che sarebbe stato disponibile per un contratto residenziale viene invece destinato stabilmente ai soggiorni di pochi giorni, quell'appartamento esce, almeno in quel momento, dall'offerta a disposizione di chi cerca casa. Se questo passaggio riguarda molti immobili concentrati nella stessa zona, la competizione tra domanda turistica e domanda residenziale può diventare rilevante.
Ma c'è una distinzione fondamentale: un annuncio su Airbnb non equivale automaticamente a un'abitazione sottratta al mercato residenziale.
Dietro due annunci apparentemente simili possono infatti esserci situazioni molto diverse:
- un intero appartamento destinato agli ospiti durante tutto l'anno;
- una stanza affittata nella casa in cui vive il proprietario;
- una seconda casa che il proprietario non avrebbe comunque affittato stabilmente;
- un'abitazione utilizzata solo in alcuni periodi per soggiorni brevi;
- uno o più immobili gestiti professionalmente e destinati in maniera continuativa all'ospitalità.
Nel caso di una stanza nell'abitazione principale, per esempio, è difficile parlare di una casa sottratta a un residente: il proprietario continua ad abitarci e mette sul mercato turistico soltanto una parte dello spazio. Anche una seconda casa utilizzata occasionalmente può non avere come alternativa naturale un contratto di locazione tradizionale.
Diverso è il caso di un intero appartamento che viene destinato stabilmente ai soggiorni brevi invece che all'affitto residenziale. Qui la competizione tra i due mercati è molto più diretta, soprattutto dove la domanda di case è già elevata.
Per questo contare gli annunci Airbnb non basta a stabilire quante abitazioni siano state effettivamente sottratte ai residenti. Bisogna capire che tipo di alloggi sono, come vengono utilizzati e soprattutto dove si trovano.
Quanto sono cresciuti davvero gli affitti brevi in Italia
La crescita degli affitti brevi in Italia non è soltanto una percezione. Il progetto AirMap del Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino ha ricostruito l'evoluzione dell'offerta presente su Airbnb tra il 2017 e il 2024, utilizzando dati AirDNA e osservando il fenomeno sia a livello nazionale sia in diversi contesti urbani.
Nel 2024 AirMap rileva in Italia circa 754.000 unità presenti su Airbnb, il 52% in più rispetto al 2017. Ancora più interessante per la domanda da cui siamo partiti è la loro composizione: circa l'82% è costituito da interi appartamenti.
Il dato è rilevante perché, se la maggioranza dell'offerta fosse composta da stanze nella casa dell'host, il rapporto con il mercato residenziale sarebbe necessariamente più debole. Quando viene offerto un intero appartamento, la possibilità che quell'immobile possa competere con altri utilizzi abitativi diventa più concreta.
Ma nemmeno 82% di appartamenti interi significa 82% di case sottratte ai residenti. Una parte può essere costituita da seconde case, immobili stagionali o abitazioni che i proprietari non avrebbero comunque destinato a un contratto di lungo periodo.
La presenza sulla piattaforma, inoltre, non implica necessariamente una disponibilità turistica continua. Nel 2024 le unità attive variavano dai circa 425.000 annunci di febbraio ai quasi 588.000 di settembre: una parte dell'offerta entra ed esce quindi dal mercato degli affitti brevi nel corso dell'anno.
Anche la crescita è molto diversa da città a città. Tra il 2017 e il 2024 Bari registra un aumento delle unità del 244,6%, Milano del 34,2% e Roma del 6,5%. In valore assoluto, però, Roma rimane molto più grande: nel 2024 AirMap rileva circa 47.000 unità, contro oltre 38.000 a Milano e circa 4.500 a Bari.
Gli affitti brevi sono quindi cresciuti molto in Italia, ma il dato nazionale racconta soltanto una parte della storia. Una città può avere un mercato già molto esteso e crescere relativamente poco, mentre un'altra può partire da numeri inferiori e aumentare rapidamente.
E sapere quante unità esistono non ci dice ancora quanto pesino rispetto alle abitazioni disponibili. Per capirlo dobbiamo restringere la lente: dal Paese alla città, e dalla città ai quartieri.
Il problema non è uguale in tutte le città
Il numero complessivo degli alloggi presenti su Airbnb ci aiuta a capire la dimensione del fenomeno, ma non quanto pesino sul mercato abitativo di un determinato territorio.
La media nazionale può nascondere concentrazioni locali
Un appartamento destinato agli affitti brevi in una zona con molte abitazioni disponibili e una domanda residenziale debole non produce necessariamente lo stesso effetto di un appartamento che cambia utilizzo nel centro di una città dove studenti, lavoratori e famiglie competono già per un'offerta limitata.
La ricerca AirMap presentata dal Politecnico di Torino descrive infatti una geografia urbana molto differenziata. Anche all'interno della stessa città, guardare soltanto al totale comunale può nascondere differenze importanti.
Gli alloggi turistici tendono a concentrarsi dove è maggiore la domanda dei visitatori: centri storici, quartieri turistici, zone vicine alle principali attrazioni o particolarmente ben collegate. Possono quindi rappresentare una quota relativamente piccola dell'intero patrimonio abitativo cittadino e avere, allo stesso tempo, una presenza molto più rilevante in alcuni quartieri.
Dove il mercato è già sotto pressione, lo stesso aumento pesa di più
Immaginiamo due territori nei quali cento appartamenti passino dall'affitto tradizionale a quello breve. Nel primo ci sono molte abitazioni disponibili e l'offerta riesce più facilmente ad assorbire il cambiamento. Nel secondo gli immobili liberi sono pochi e la domanda è già elevata. Il numero di appartamenti che cambia utilizzo è identico, ma l'effetto potenziale può essere molto diverso.
È il principio alla base del concetto di housing stress utilizzato anche dalle istituzioni europee: dove l'offerta abitativa è abbondante l'impatto degli affitti brevi può essere limitato; dove le case disponibili sono già poche rispetto alla domanda, la competizione con gli utilizzi turistici può assumere un peso maggiore.
Capire dove si trovano gli affitti brevi è quindi importante quasi quanto sapere quanti sono.
Ma quando la loro presenza diventa significativa, abbiamo davvero prove che questo si traduca in affitti e prezzi delle case più alti?
Gli affitti brevi fanno davvero aumentare affitti e prezzi delle case?
Se una parte delle abitazioni passa dal mercato residenziale a quello turistico, il meccanismo economico è intuitivo: diminuiscono le case disponibili per chi vuole viverci stabilmente mentre la domanda rimane, aumentando la pressione su quelle che restano.
Un meccanismo plausibile, però, non dimostra che sia ciò che sta realmente accadendo. Le città nelle quali Airbnb è più diffuso sono spesso anche quelle più turistiche, centrali e costose. Vedere aumentare nello stesso luogo annunci e affitti non basta quindi ad attribuire l'aumento dei prezzi agli affitti brevi.
Cosa mostrano gli studi
Per cercare di separare questi fattori servono studi che vadano oltre la semplice correlazione. Uno dei più citati riguarda Barcellona ed è stato pubblicato sul Journal of Urban Economics. I ricercatori hanno stimato che nel quartiere medio l'attività della piattaforma abbia aumentato gli affitti dell'1,9% e i prezzi di compravendita del 4,6%. Nei quartieri appartenenti al 10% con la maggiore attività Airbnb, l'effetto stimato sugli affitti sale al 7%. Lo studio completo è disponibile sul Journal of Urban Economics.
Perché gli effetti non sono uguali ovunque
Barcellona è però una grande destinazione turistica con una forte concentrazione di affitti brevi. Quelle percentuali non possono essere applicate automaticamente a Milano, Roma o a una piccola località italiana.
Un'analisi più ampia, pubblicata nel Journal of Housing Economics e basata su 25 città europee tra il 2010 e il 2019, arriva comunque a una conclusione nella stessa direzione: la diffusione di Airbnb ha contribuito all'aumento di affitti e prezzi delle abitazioni, con effetti concentrati soprattutto nei centri urbani. La ricerca sulle città europee rafforza quindi l'idea che un effetto possa esistere, ma che la sua intensità dipenda dal mercato osservato.
Dire che gli affitti brevi possono contribuire all'aumento dei prezzi non significa dire che siano la causa dell'aumento dei prezzi. Quando sottraggono una quantità significativa di abitazioni a un mercato residenziale già teso, possono aggiungere ulteriore pressione a quella prodotta da altri fattori.
La risposta comincia quindi a diventare più precisa: esistono evidenze che gli affitti brevi possano far aumentare affitti e prezzi in determinate condizioni, ma l'effetto non è uniforme e non spiega da solo la crisi abitativa.
Airbnb non è l'unica ragione per cui trovare casa è diventato difficile
Anche dove gli affitti brevi contribuiscono a ridurre l'offerta residenziale, sarebbe un errore attribuire loro l'intera crisi abitativa. La difficoltà di trovare una casa accessibile nasce dall'incontro di molti fattori, alcuni dei quali precedono ampiamente la diffusione di Airbnb.
Nelle città che attirano nuovi residenti, studenti e lavoratori, la domanda può crescere più velocemente del numero di abitazioni disponibili. Costruirne di nuove o recuperare quelle esistenti richiede investimenti e tempi lunghi ed è condizionato da costi, disponibilità di terreni e procedure urbanistiche.
Allo stesso tempo, possono esserci molte abitazioni e poche case disponibili dove e come servono. Una parte del patrimonio può essere vuota, sottoutilizzata, da riqualificare oppure trovarsi lontano dai luoghi nei quali si concentra la domanda.
C'è poi l'accessibilità economica. Secondo Eurostat, tra il 2015 e il terzo trimestre del 2025 nell'Unione europea i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 64,9% e gli affitti del 21,8%. Il problema non è quindi soltanto trovare una casa, ma riuscire a sostenerne il costo.
Nelle aree più attrattive queste pressioni si sovrappongono: residenti, lavoratori e studenti cercano abitazioni negli stessi territori in cui cresce anche la domanda turistica. Gli affitti brevi possono così aggravare una situazione già sotto pressione senza averla necessariamente creata.
Se Airbnb scomparisse domani, non sparirebbero automaticamente i problemi legati alla costruzione di nuove case, agli immobili inutilizzati, alla concentrazione della domanda o alla distanza tra redditi e costi abitativi.
Perché sempre più città stanno cercando di regolamentare gli affitti brevi
Se l'impatto degli affitti brevi dipende dal luogo in cui si concentrano, anche la risposta delle amministrazioni tende a diventare locale. Non tutte le città stanno cercando di eliminarli: molte stanno cercando di gestirne la crescita e la concentrazione.
Gli strumenti utilizzati possono comprendere:
- registrazione degli alloggi e numeri identificativi;
- obblighi di comunicazione alle autorità;
- autorizzazioni o permessi;
- limiti al numero di giorni destinabili agli affitti brevi;
- regole più restrittive in determinate zone.
Amsterdam offre un esempio particolarmente chiaro. Chi vuole affittare ai turisti la propria abitazione deve ottenere un numero di registrazione e un permesso, oltre a comunicare ogni periodo di locazione. Nella maggior parte della città l'abitazione può essere destinata agli affitti turistici per un massimo di 30 notti all'anno, mentre dal 2026 in alcune parti del centro e di De Pijp il limite è sceso a 15.
Dietro misure di questo tipo c'è un equilibrio difficile: mantenere abitazioni disponibili per chi vive in città, permettere ai proprietari di utilizzare i propri immobili, preservare l'economia turistica e consentire a host e operatori di lavorare all'interno di regole chiare.
C'è poi un problema pratico: una regola serve a poco se non è possibile sapere quali immobili vengono affittati, per quanto tempo e attraverso quali piattaforme. Registrazioni e condivisione dei dati servono anche a rendere le norme verificabili.
Se il problema è la concentrazione, una stessa regola applicata indistintamente a tutto il territorio può essere uno strumento poco preciso. Regolare gli affitti brevi non significa quindi necessariamente cercare di eliminarli, ma gestirne l'impatto dove diventa più rilevante.
Per farlo, però, servono dati comparabili e affidabili. Ed è proprio su questo punto che l'Unione europea ha deciso di intervenire.
Anche l'Unione europea sta intervenendo
Secondo la Commissione europea, gli affitti di breve durata rappresentano circa un quarto dell'offerta di alloggi turistici nell'Unione. Un mercato distribuito tra Paesi e piattaforme diverse rende però difficile avere dati omogenei su quanti alloggi siano presenti, dove si trovino e con quale intensità vengano utilizzati.
Dal 20 maggio 2026 si applica il Regolamento (UE) 2024/1028, nato soprattutto per aumentare la trasparenza e creare un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti brevi.
Il regolamento non stabilisce un limite europeo al numero di notti e non vieta gli affitti brevi. Dove sono previsti sistemi di registrazione, introduce invece regole comuni sui numeri identificativi e obblighi di verifica e trasmissione dei dati per le piattaforme.
Regolare un fenomeno senza riuscire prima a misurarlo è estremamente difficile. Disporre di dati migliori permette alle amministrazioni di valutarne la concentrazione e gli effetti delle eventuali regole introdotte.
Il tema è entrato anche nell'European Affordable Housing Plan, che comprende esplicitamente gli affitti brevi nelle aree sotto pressione abitativa tra le questioni da affrontare.
Il 9 settembre 2026 la Commissione ha inoltre presentato la proposta di Affordable Housing Act, che introduce un quadro comune per identificare le aree soggette a housing stress e valutare interventi mirati e proporzionati per proteggere disponibilità e accessibilità delle abitazioni.
L'impostazione rimane quindi territoriale: il problema non viene trattato come identico in tutta l'Unione. L'obiettivo è avere una base comune di dati e criteri, valutando gli interventi rispetto alle condizioni locali.
Resta però una questione decisiva: se una città limita gli affitti brevi, quelle abitazioni tornano davvero sul mercato residenziale?
Limitare Airbnb fa tornare le case sul mercato?
Se destinare un appartamento agli affitti brevi può sottrarlo al mercato residenziale, viene spontaneo immaginare il processo inverso: limitiamo gli affitti turistici e quelle abitazioni torneranno disponibili per chi cerca casa.
La realtà è meno automatica.
Le regole possono ridurre gli annunci
Una ricerca pubblicata su Annals of Tourism Research ha confrontato le politiche adottate in 16 città europee. Lo studio rileva una riduzione persistente degli annunci relativi a interi appartamenti e del peso degli host che gestiscono più immobili. Le regole possono quindi incidere concretamente sull'offerta di affitti brevi.
Ma dove finiscono gli immobili?
Un annuncio Airbnb che scompare non equivale necessariamente a una nuova casa disponibile con un contratto di lungo periodo.
Il proprietario può tornare all'affitto residenziale, ma anche utilizzare personalmente l'immobile, lasciarlo vuoto, venderlo, destinarlo ad altre forme di locazione o semplicemente ridurne la disponibilità turistica. Per capire l'effetto reale bisogna quindi osservare cosa succede agli immobili dopo l'introduzione delle regole.
Un caso interessante arriva da Santa Monica, in California. Una ricerca sugli effetti della regolamentazione introdotta dalla città ha stimato una riduzione di circa il 60% degli annunci Airbnb nei due anni successivi all'intervento. Nonostante il forte calo, lo studio non ha rilevato un effetto significativo sugli affitti residenziali e indica tra le possibili spiegazioni il mancato aumento delle abitazioni destinate agli inquilini di lungo periodo.
Questo non significa che limitare gli affitti brevi non possa liberare abitazioni. Significa che tra la riduzione degli annunci turistici e l'aumento dell'offerta residenziale esiste un passaggio che non possiamo dare per scontato.
Per capire se una regolamentazione sta aumentando davvero l'offerta residenziale bisogna quindi osservare almeno tre passaggi:
- quanti affitti brevi scompaiono;
- quanti immobili tornano realmente a uso residenziale;
- cosa succede alla disponibilità e ai prezzi delle case.
Gli affitti brevi possono contribuire alla scarsità abitativa in alcuni mercati, ma ridurli non significa automaticamente risolvere quella scarsità.
Quindi Airbnb sta davvero togliendo case ai residenti?
Possiamo ora tornare alla domanda iniziale. Dire che Airbnb sta togliendo case ai residenti contiene una parte di verità, ma comprime in una sola frase un fenomeno molto più complesso.
Quando un intero appartamento che potrebbe essere utilizzato per l'abitazione viene destinato stabilmente agli affitti brevi, può effettivamente uscire dall'offerta residenziale. Ma non ogni annuncio Airbnb corrisponde a una casa che sarebbe stata affittata a una famiglia, uno studente o un lavoratore.
Soprattutto, conta dove avviene questa trasformazione. In un territorio con molte abitazioni disponibili può avere un peso limitato; in un centro storico o in una città dove trovare casa è già difficile, la stessa trasformazione può contribuire maggiormente alla pressione abitativa.
Gli affitti brevi rimangono però soltanto uno dei fattori. Offerta insufficiente, immobili sottoutilizzati, tempi della costruzione e della riqualificazione, concentrazione della domanda e distanza tra costi abitativi e redditi continuerebbero a esistere anche senza Airbnb.
Lo stesso vale per le soluzioni: le regolamentazioni possono ridurre gli annunci e gli interi appartamenti destinati agli affitti brevi, ma meno Airbnb non significa automaticamente più case disponibili per i residenti.
La frase “Airbnb sta togliendo case ai residenti” è quindi comprensibile perché descrive un meccanismo che in alcuni luoghi esiste davvero. È incompleta perché non ci dice quanto sia grande, dove sia rilevante e quale sarebbe stato l'utilizzo alternativo di quelle abitazioni.
La domanda più utile diventa allora: quanto incidono gli affitti brevi sull'offerta residenziale proprio nei luoghi in cui trovare casa è già difficile?
È su questa scala — più locale che nazionale — che dati, regolamentazioni e politiche abitative possono dare le risposte più significative.